안녕하세요 야마개돔입니다.
22년 서울권 분양 대장 '올림픽파크포레온(둔촌 주공)' 분양이 하루 앞으로 다가왔습니다.
분양 관련 자금 마련에 대해 궁금해하시는 분들이 많을 것 같아,
오늘은 지난달 27일 발표된 주택시장 규제 완화정책 중 '중도금 대출 완화'에 대해 포스팅하고자 합니다.
지난 포스팅에서도 말씀드렸던 것처럼,
'올림픽파크포레온(둔촌 주공)'의 분양가는 25평형 이하는 분양가 10억 수준, 34평형부터는 12억원을 초과합니다.
따라서, 25평형 이하는 중도금 대출이 가능하고, 34평형부터는 중도금 대출이 불가능합니다.
바로 중도금 대출 가능한 금액기준이 '12억원' 이기 때문입니다.
'올림픽파크포레온(둔촌 주공)' 분양 관련 자세한 사항은 직전 포스팅 참고해주시기 바랍니다.
https://self-motivate.tistory.com/8
지난 27일, 정부는 11차 비상경제민생회의에서 주택시장 규제 완화 정책을 발표했습니다.
주택담보대출 금리가 8-10%에 육박하는 고금리 경제환경과 각종 규제정책들로 매수심리가 얼은 상황에서,
상당 부분의 대출 규제가 다음과 같이 완화되었습니다.
1. 무주택자 및 1주택자 LTV 50% 단일화(규제지역)
[기존] 무주택자 및 1주택자 : 70%(비규제지역), 20~50%(규제지역)
다주택자의 경우 규제지역 LTV 0%로 기존과 동일하게 적용됩니다.
2. 15억 초과 아파트 주택담보대출 허용 (단, LTV 50%)
[기존] 15억 초과 아파트 주택담보대출 금지
마찬가지로 다주택자는 해당사항이 없습니다.
3. 중도금 대출보증 12억 이하 주택까지 확대
[기존] 9억 이하 주택에만 적용
11차 비상경제민생회의 후속조치 보도자료 첨부드리오니,
보다 상세한 내용은 첨부파일 참고부탁드립니다.
저는 개인적으로 규제가 완화되었다기보다는,
'거래가 불가할 정도로 과도했던 대출규제가 일부 정상화되었다'고 보고 있습니다.
현금 부자 아니고서는 주택 매수를 꿈도 꿀 수 없던 정책에서, 적어도 꿈은 꿀 수 있도록 돌려놓은 셈이죠.
분양 관련 중도금 대출보증 금액 확대도 마찬가지입니다.
PF조달금리, 원자재 상승 등으로 치솟은 분양가로 인해,
상한선 9억원은 시장환경을 따라가지 못했던 금액 수준이였습니다.
따라서,
이번 '올림픽파크포레온' 분양은 얼어붙은 분양시장, 부동산시장의 판도를 가늠할 수 있는 절호의 시기이자 기회라고 보여집니다. (적어도 25평형 이하는 중도금 대출이 가능해졌으니까요.)
추가적으로 대출규제 관련 벤치마크인 LTV, DSR, DTI에 대해 간단히 설명드리도록 하겠습니다.
LTV(Loan To Value ratio)란 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치 비율을 의미합니다.
예를 들어 LTV가 50%이고 주택가격이 9억이라면,
대출가능한 최대금액은 9억 x 50% = 4.5억원이 됩니다.
DSR(Debt Service Ratio)란 갚아야하는 모든 원리금을 연간 소득으로 나눈 비율로,
부담할 수 있는 원리금을 가늠하는 척도로 사용됩니다.
여기서 원리금에는 주택담보대출, 신용대출 등 모든 대출이 계산되어야합니다.
연간 소득이 1억일 경우 DSR 40%가 적용되면, 연간 원리금 합계가 4천만원이 넘어갈 수 없습니다.
따라서, 위에서 언급했던 50%로의 LTV 완화가 DSR 규제로 인해 큰 효과가 없을 수 있습니다.
DTI(Debt To Income)은 DSR과 비슷한 개념으로,
주택자금대출 원리금과 기타 대출의 이자를 연소득으로 나눈 비율입니다.
DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 다 고려하므로,
같은 조건에서 DTI, DSR을 계산할 경우 DTI가 더 높게 나올 수 밖에 없습니다.
22년, 대출금리가 급격히 상승하며 원리금 부담도 부담이지만,
DSR, DTI 비율도 보다 타이트해졌습니다.
따라서 DSR, DTI 규제비율이 추가적으로 완화되어야 부동산 시장이 보다 활기를 띌 것이라 생각합니다.
이 글을 읽으시는 모든 분들 성공 투자 하시길 기원합니다.
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