한국인의 기대수명은 지속적으로 상승하여 '22년 현재 84세로 10년전에 비해 약 3년 높아졌습니다.
이는 OECD 평균보다 3.2년 높은 수준입니다.
하지만 은퇴연령은 60세로, 단순 계산 시 평균 24년을 수입 없이 생활해야하는 문제가 발생합니다.
사회의 급속한 고령화, 기대여명 증가로 대부분의 노후기간은 연장되었습니다.
공적연금 지급증가, 사회복지 서비스의 확대 등 국가의 재정 투입 확대되고 있으나,
안락한 노후를 위해서는 턱없이 부족한 수준입니다.
노후대비의 중요성, 관심도는 점차 커지고 있습니다.
오늘은 노후의 자금마련 수단 중 하나인 '주택연금'에 대해 알아보도록 하겠습니다.
주택연금이란?
주택연금은 집을 소유하고 있는 노년층이 집을 담보로 평생 혹은 일정기간 동안 연금을 받는 제도입니다.
이미 집을 가진 사람에게 이를 담보로 생활자금을 빌려주는 '역모기지론'으로,
쉽게 말해 한국주택금융공사가 보증을 서는 대출입니다.
따라서 신청인은 공사를 방문하여 보증심사를 받고, 공사가 보증서를 발급해주면 금용기관으로부터 대출을 받아야 합니다.
주택연금 이용현황
주택연금 이용자 수는 점차 늘어나고 있는 추세입니다.
'22년 5월말 기준 약 9만7천명으로 5년 전 대비 약 5만명이 증가하였습니다.
가입자들의 평균 연령은 72세이며, 평균적으로 월 112만원의 연금을 수령하고 있습니다.
가입자의 평균 주택가격은 3억 4천 5백만원입니다.
가입요건
- 부부 중 1명 이상이 만 55세 이상일 경우
- 공시가격 9억원 이하 주택 소유자(다주택자의 경우 주택합산 9억원 이하)
- 단, 9억원 초과 시 3년 이내 매도 후 1주택이 될 경우 가입 가능.
- 가압류, 저당권이 없는 주택에 실제 거주하고 있는 경우
주택연금 지급방식
지급기간에 따라 ①종신지급방식과 ②확정기간방식으로 구분됩니다.
종신지급방식은 말그대로 '평생동안' 매월 연금이 지급됩니다.
확정기간방식은 '원하는 일정기간'만 매월 연금이 지급됩니다.
특히 종신지급방식은 월지급금 지급유형을 자유롭게 선택할 수 있다는 장점이 있습니다.
평생 동일한 금액을 수령하는 '정액형'
선택한 기간동안 더 많이 받고, 그 이후부터는 덜 수령하는 '초기증액형'
3년마다 4.5%씩 일정하게 증가하는 '정기증가형' 이 있습니다.
그 외에 '대출상환방식', '우대지급방식'도 상황에 따라 선택가능합니다.
주택 매입 시 대출을 받았을 경우, 대출상환방식을 선택하여 대출 잔액을 상환하고
나머지 금액을 매월 연금형태로 지급받을 수 있습니다.
기초연금수급권자이고 1억5천만원 미만의 1주택의 소유자일 경우,
우대지급방식을 통해 보다 많은 월지급금을 받을 수 있습니다.
지급방식별 선택비율을 보면 '종신지급방식'을 가장 선호하고, (63.62%)
지급유형은 '정액형'을 선택하고 있습니다. (70.12%)
좋고 나쁘고의 선택이 아닌 개인의 상황에 맞는 선택이 필요하다고 판단됩니다.
주택연금의 기본적인 개념에 대해 알아보았습니다.
그럼 주택연금의 장단점은 무엇이 있을까요?
주택연금 장점
① 가입자의 평생거주, 평생 연금혜택을 보장합니다.
주택공사의 공적보증이 붙기 때문에 지급중단의 위험이 없습니다.
민간 금융회사들과의 연금과 가장 큰 차이입니다.
② 가입 당시 집값을 기준으로 연금지급액을 결정하기 때문에 가입자가 집값하락에 따른
자산감소의 위험에서 벗어날 수 있습니다.
③ 각종 세제 혜택 : 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권 매입의무 면제 등
각종 세제 혜택이 있으며, 재산세 25% 감면 및 이자비용 중 200만원까지의 소득공제혜택이 부여됩니다.
주택연금 단점
① 높은 보증료와 대출이자 : 첫 연금 수령 시 주택가격의 1.5%에 해당하는 초기보증료가 발생합니다.
또한 보증잔액 전부에 대해 연 0.75%의 연보증료가 발생합니다.
보증료는 연금수령인이 직접 납부하지 않고, 금융기관이 공사로 대신 납부하고 대출잔액에 가산합니다.
대출이자의 경우, 대출잔액에 대해 CD+1.1%, COFIX + 0.85%로 이자가 책정됩니다.
('22.11.27일 기준으로 각각 5.13%, 4.83%)
대출이자 또한 연금수령인이 직접 납부하지 않고, 대출잔액에 가산됩니다.
저는 보증료율와 대출이자율을 보는 순간,
'어? 대충계산해봐도 이자율이 주택담보대출보다 높겠는데?'라고 생각했습니다.
실제로 제가 애용하는 케이뱅크 주택담보대출이 약 5% 수준이니 비슷한 금리 수준입니다.
게다가, 주택연금의 보증료,이자율은 '복리'형태로 발생하니 주택담보대출보다 비싸다고 볼 수 있습니다.
'보증료와 연금수령인이 직접 납부하지 않는데 무슨상관이냐'라고 지적하실 수 있습니다.
그러나, 주택연금을 중도해지하는 경우 발생한 대출잔액을 모두 상환해야 하기 때문에 무시할 수 없는 부분입니다.
② 고정된 연금수령액
가입 당시 집값을 기준으로 연금지급액을 결정하기 때문에 가입자가 집값하락리스크에서 벗어날 수 있는 장점이 있다고 말씀드렸었습니다. 반대로 집값이 상승하더라도 연금수령액이 늘어나지 않는다고 해석할 수 있습니다.
또한 일반적으로 물가상승률은 매년 상승합니다.
연금수령액은 매년 동일하므로, 위와 같은 물가상승을 반영하지 못합니다.
③ 거주지 이전 제약
주택을 담보로 연금을 수령하였기 때문에, 당연히 거주지 이전에 제약이 생깁니다.
물론 거주지 이전에 100% 불가한 것은 아닙니다. 단 몇가지 조건이 생깁니다.
- 신규 주택의 공시가격은 9억원 이하여야 합니다.
- 재건축 참여 시 주택금융공사의 1순위 저당권은 유지됩니다. 따라서, 이주비 대출, 분담금 대출 등이 불가능할 수 있습니다.
그 외에 경우에 따라 담보주택 변경이 불가할 수 있어, 주택연금 공식 홈페이지에서는 이사, 재건축, 재개발, 리모델링 시 사전에 문의하라고 안내하고 있습니다.
위 장단점들로 주택연금을 정리하면,
가입자의 평생거주, 평생 연금혜택을 보장하는 주택연금은 주거와 고정소득이라는 노령층의 고민을 동시에 해결해줄 수 있는 선택지로 보입니다.
단, 높은 이자율, 고정된 연금수령액 등의 단점 또한 분명 존재하므로, 가입 시 깊게 고민해볼 필요가 있습니다.
그렇다면, 어떤 경우에 주택연금을 가입해야할까?
저는 다음과 같은 경우, 주택연금이 좋은 선택지가 될 수 있다고 생각합니다.
1. 연금수령 총액이 담보주택평가액을 넘어가더라도 상속인이 변제해야할 의무가 없습니다.
다만, 높은 이자율과 복리효과로 인해 "담보주택평가액 < 연금수령액"의 시기는 예상보다 빨리 도래하게 됩니다.
따라서 '주택 상속'에 대한 계획이 없는 경우, 주택연금은 분명 좋은 선택지입니다.
2. 집값이 하락할 것이라 믿는 경우
주택연금은 가입시점의 '주택 가격'으로 연금수령액이 확정됩니다.
따라서 집값이 가장 높은 순간에 가입할수록 유리합니다.
또한 가입 후 집값이 떨어지더라도 연금 수령액에는 영향을 미치지 않습니다.
주택연금을 통해 주택 가격 하락 Risk 를 헷지할 수 있게 되는 것입니다.
따라서 '집값은 하락한다'라고 믿을 경우 주택연금은 좋은 선택지가 됩니다.
한국주택금융공사에서 발췌한 '주택연금가이드'를 첨부드리니, 관심있은 분들은 읽어보시는걸 추천합니다.
마침, 부모님으로부터 '할아버지/할머니 보유주택에 대해 주택연금을 가입하는게 어떨지 고민해봐달라'는 요청을 받았었습니다. 할아버지 할머니 케이스를 토대로 10개년 시뮬레이션 해본 엑셀파일도 첨부해드립니다.
'일복리'가 아닌 '월복리'로 계산하였으며 실제 발생금액과는 차이가 발생할 수 있으니 참고만 해주시기 바랍니다.
무분별한 배포 방지를 위해 비밀번호 설정하였으니, 댓글이나 쪽지로 요청주시면 공유드리도록 하겠습니다.
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